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多地樓市實(shí)探：銷售“冷熱不均” 房企做“加減法”轉(zhuǎn)型
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　　近期發(fā)布穩(wěn)樓市政策的城市數(shù)量持續(xù)增多，政策力度進(jìn)一步加大，主要涉及放松限購區(qū)域、降低首付比例、提高公積金提取額度等內(nèi)容。
　　隨著政策效應(yīng)逐步顯現(xiàn)，樓市成交逐漸復(fù)蘇，同時(shí)土地市場(chǎng)也出現(xiàn)一定程度改善，市場(chǎng)形勢(shì)悄然生變，但多地樓市銷售“冷熱不均”特征明顯。在新的市場(chǎng)形勢(shì)下，房企投資更加謹(jǐn)慎，通過做“加減法”探索長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展路徑。粗放型發(fā)展房企將面臨更大的生存壓力，具備較強(qiáng)資金實(shí)力和風(fēng)險(xiǎn)管控能力的企業(yè)優(yōu)勢(shì)凸顯。
　　“接待量和簽約客戶明顯增多，僅端午假期我們接待的客戶就超過2000組。”長(zhǎng)沙旭輝德奧上河城章的置業(yè)顧問文思思感受到了樓市久違的暖意。
　　中國(guó)證券報(bào)記者近期對(duì)長(zhǎng)沙、杭州、南京、北京、天津、燕郊等地樓市調(diào)研發(fā)現(xiàn)，隨著穩(wěn)樓市政策落地，市場(chǎng)形勢(shì)悄然生變。多地樓市出現(xiàn)回暖跡象，但“冷熱不均”明顯。同時(shí)，購房者更加理性，剛性和改善需求逐步釋放，炒房客不斷被擠出，而房企在陣痛中加速轉(zhuǎn)型。
　　樓市熱鬧起來了
　　“猶如久旱逢甘霖，新政給市場(chǎng)注入了信心，日均客戶帶看量增長(zhǎng)了76%�！痹诤贾莨笆麉^(qū)一家德佑門店內(nèi)，中介吳婷剛接待完客戶，又連忙拿起電話預(yù)約下一波客戶的看房時(shí)間。
　　新政落地已滿半個(gè)月，沉寂多時(shí)的杭州二手房市場(chǎng)變得熱鬧起來。除了中介帶看量增長(zhǎng)，二手房成交數(shù)量也出現(xiàn)明顯回升。透明售房網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，5月杭州二手房網(wǎng)簽約5000套，環(huán)比提升21%。其中，“5·17新政”發(fā)布前日均成交90余套住宅，新政后日均成交超過180套。
　　距離杭州一千公里外的長(zhǎng)沙，不少樓盤銷售同樣較為紅火。6月4日下午三時(shí)，中國(guó)證券報(bào)記者來到長(zhǎng)沙建發(fā)玖洲和璽營(yíng)銷中心，路邊臨時(shí)劃定的停車區(qū)擠滿了私家車，展廳里看房的客戶和銷售人員來來往往，好不熱鬧。現(xiàn)場(chǎng)置業(yè)顧問小王告訴記者：“從早上9時(shí)開始，來看房的客戶就沒停過，我除了中午花10分鐘吃了一口飯，連喝水的時(shí)間也沒有。5月以來，長(zhǎng)沙樓市情況確實(shí)比之前要好很多�！�
　　在長(zhǎng)沙岳麓區(qū)的一個(gè)改善性樓盤營(yíng)銷中心，項(xiàng)目開發(fā)商相關(guān)負(fù)責(zé)人李明(化名)告訴記者，長(zhǎng)沙樓市新政出臺(tái)以來，改善性樓盤的訪客量和銷售量均有提升，5月其公司開發(fā)的疊墅樓盤日均訪客量相比4月增長(zhǎng)一倍。“從成交量來看，5月銷售環(huán)比增長(zhǎng)三成左右，銷售群里成交喜報(bào)沒停過�！崩蠲髡f。
　　樓市轉(zhuǎn)暖的背后是需求逐步釋放，但中國(guó)證券報(bào)記者調(diào)研發(fā)現(xiàn)，多數(shù)購房者心態(tài)更加理性，對(duì)房屋價(jià)格更加敏感，不會(huì)盲目追高。同時(shí)，無論新房還是二手房，購房者對(duì)房屋品質(zhì)以及配套、服務(wù)等方面均有更高的要求。
　　“目前市場(chǎng)上房源充足，盡管自己是剛需，但不會(huì)倉促去購房，還要多看看，只有房子的品質(zhì)和價(jià)格都合適才會(huì)購買。”在杭州一家互聯(lián)網(wǎng)公司工作的王珊對(duì)記者說。
　　機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，今年5月杭州十區(qū)新增掛牌量達(dá)到9609套，相比去年5月的2701套增長(zhǎng)256%，環(huán)比今年4月的7238套增長(zhǎng)33%。同時(shí)，二手房掛牌價(jià)下行，與新房的價(jià)差收窄。以未來科技城的陽光城未來悅max小區(qū)為例，該小區(qū)5月下旬成交了2套房，均價(jià)為54830元/平方米，而之前掛牌價(jià)曾高達(dá)90000元/平方米。
　　穩(wěn)樓市政策效果顯現(xiàn)，但從全國(guó)范圍看存在“冷熱不均”現(xiàn)象，“南熱北冷”的情況仍在延續(xù)。
　　相比南方眾多地區(qū)樓市回暖，北京以及環(huán)京等地區(qū)成交整體較為冷清。比如，天津盡管接連出臺(tái)穩(wěn)樓市政策，但成交仍然較為低迷。深耕環(huán)京區(qū)域的一家民營(yíng)房企負(fù)責(zé)人李衛(wèi)(化名)對(duì)中國(guó)證券報(bào)記者表示，上半年受疫情等因素影響，房企銷售情況整體不太樂觀。環(huán)京市場(chǎng)受北京樓市影響較大，上半年北京樓市整體較為冷清，環(huán)京市場(chǎng)成交也不太樂觀，距離疫情之前的水平還有差距。
　　即便是樓市回暖的區(qū)域，同樣存在“冷熱不均”的情況。某民營(yíng)房企客戶和市場(chǎng)研究資深人士周榮飛對(duì)記者坦言，盡管5月長(zhǎng)沙樓市成交量環(huán)比增長(zhǎng)15%左右，但購房者需求主要集中在主城區(qū)的一些配套較為完善、品質(zhì)較高的項(xiàng)目，近郊和遠(yuǎn)郊項(xiàng)目的銷售速度并沒有提升太多。以長(zhǎng)沙北辰某項(xiàng)目為例，周榮飛介紹，該項(xiàng)目3月和4月成交量慘淡，5月雖有提升，但成交量?jī)H15套，仍未達(dá)到正常水平。
　　中國(guó)證券報(bào)記者在南京調(diào)研時(shí)發(fā)現(xiàn)，5月南京全市約40次開盤，分布于城南、城北、江北、江寧等多個(gè)板塊。除了河西、南部新城、燕子磯等頭部板塊的一些樓盤熱度較高，多數(shù)樓盤銷售數(shù)據(jù)平平，開盤后只賣了兩三成。比如，雨花軟件谷樓盤中鐵龍湖·宸閱府，據(jù)網(wǎng)上房地產(chǎn)數(shù)據(jù)，項(xiàng)目5月26日加推了132套房源，截至目前去化不足一成。
　　房企謹(jǐn)慎轉(zhuǎn)型
　　6月8日下午，長(zhǎng)沙萬科瑧灣匯的建筑工地一派繁忙景象，工人正在加緊趕工，鋼鐵敲擊聲、電焊吱吱聲隨處可聞。與之形成鮮明對(duì)比的是，長(zhǎng)沙高鐵新城的一個(gè)樓盤建設(shè)現(xiàn)場(chǎng)，除了零星幾個(gè)工人，冷冷清清，基本處于停工狀態(tài)。
　　“這其實(shí)就是房企目前的一個(gè)寫照�！眹�(guó)內(nèi)一家大型房企負(fù)責(zé)人告訴中國(guó)證券報(bào)記者，一些粗放型發(fā)展的房企將面臨更大的資金和生存壓力，具備優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目、較強(qiáng)資金實(shí)力和風(fēng)險(xiǎn)防控能力，注重內(nèi)部運(yùn)營(yíng)管理的優(yōu)秀企業(yè)才能存活。
　　多位接受記者采訪的行業(yè)人士表示，政策提振了市場(chǎng)信心，但對(duì)于房企而言，擺在面前的仍有兩大難題：短期債務(wù)的“燃眉之急”、探索全新市場(chǎng)環(huán)境下的可持續(xù)發(fā)展模式。隨著供求關(guān)系發(fā)生變化，“高負(fù)債-高周轉(zhuǎn)”的粗放型地產(chǎn)發(fā)展模式已經(jīng)成為歷史，房企需要探索長(zhǎng)遠(yuǎn)的發(fā)展路徑，從嚴(yán)重依賴資源模式向管理提質(zhì)增效模式轉(zhuǎn)型。
　　“除了投資更加謹(jǐn)慎科學(xué)，很多房企通過做‘加減法’來梳理更合適的發(fā)展路徑�！鼻笆鲐�(fù)責(zé)人說，如何在變革的陣痛中維持良好的盈利能力、穩(wěn)健發(fā)展，是房企面臨的重要課題。
　　以泰禾為例，面對(duì)多輪債務(wù)違約以及停工等連鎖反應(yīng)，泰禾集團(tuán)“斷臂”自救，重新確定“小而精”的戰(zhàn)略定位，不再追求全國(guó)性的擴(kuò)張，在戰(zhàn)略布局上進(jìn)行收縮，僅深耕“北、上、廣、深”等9個(gè)重點(diǎn)城市；不再過于追求規(guī)模擴(kuò)張，而是將規(guī)模穩(wěn)定在300億元左右，并在此基礎(chǔ)上爭(zhēng)取利潤(rùn)最大化。
　　萬科規(guī)劃的路徑則是“止跌企穩(wěn)，穩(wěn)中提升”。根據(jù)萬科披露的最新戰(zhàn)略，房產(chǎn)開發(fā)仍是萬科最主要的業(yè)務(wù)，但拿地模式從分散改為集中管控，額度不再做切分，統(tǒng)一進(jìn)行總體把握。同時(shí)，提高對(duì)項(xiàng)目盈利水平以及操盤團(tuán)隊(duì)能力的要求。這些舉措將轉(zhuǎn)化成實(shí)實(shí)在在的盈利貢獻(xiàn)，通過管理紅利來提高整體回報(bào)。
　　旭輝地產(chǎn)在2021年業(yè)績(jī)說明會(huì)上明確提出，要加大力度推進(jìn)輕資產(chǎn)模式，以物業(yè)管理、商業(yè)地產(chǎn)、長(zhǎng)租公寓和代建業(yè)務(wù)為重點(diǎn)發(fā)展方向。
　　值得關(guān)注的是，受政策利好推動(dòng)，目前標(biāo)桿房企銷售情況已出現(xiàn)回暖跡象。申港證券研報(bào)數(shù)據(jù)顯示，今年5月，前50房企權(quán)益銷售額整體同比下降52%。不過，5月銷售額環(huán)比普遍上升，且同比降幅較4月有所收窄。其中，前10房企銷售額環(huán)比增長(zhǎng)11%，月度同比跌幅收窄1個(gè)百分點(diǎn)，前50房企銷售額環(huán)比增長(zhǎng)24%，月度跌幅收窄6個(gè)百分點(diǎn)。龍頭房企優(yōu)勢(shì)明顯。
　　中國(guó)證券報(bào)記者從多家房企了解到，隨著全國(guó)統(tǒng)一預(yù)售資金監(jiān)管政策落地、地方政府和主要金融機(jī)構(gòu)對(duì)房企定點(diǎn)幫扶、監(jiān)管機(jī)構(gòu)支持優(yōu)質(zhì)民營(yíng)企業(yè)發(fā)債等系列舉措的推進(jìn)，優(yōu)質(zhì)房企特別是民營(yíng)企業(yè)的資金環(huán)境正在逐步改善。據(jù)了解，5月以來發(fā)債房企明顯增多。5月20日，中國(guó)銀行間市場(chǎng)交易商協(xié)會(huì)官方平臺(tái)顯示，遠(yuǎn)洋集團(tuán)擬定向發(fā)行2022年至2024年度債務(wù)融資工具，金額為30億元。此外，龍湖、美的置業(yè)、碧桂園和新城控股等房企也有不同規(guī)模的發(fā)債計(jì)劃。
　　需求待進(jìn)一步釋放
　　2022年以來，約150個(gè)城市發(fā)布穩(wěn)樓市新政，從三四線城市擴(kuò)展至二線城市。同時(shí)，政策力度逐漸加大，涉及限購、限貸、限售等核心內(nèi)容。專家認(rèn)為，在信貸端放松、限購端利好政策不斷出臺(tái)的當(dāng)下，多地樓市能否扭轉(zhuǎn)下行趨勢(shì)仍有待考驗(yàn)。
　　李衛(wèi)告訴中國(guó)證券報(bào)記者，房地產(chǎn)市場(chǎng)的熱度由供給端和需求端共同決定。近期，各地陸續(xù)推出穩(wěn)樓市新政，包括首付降到20%、放松限購區(qū)域界定這些關(guān)鍵指標(biāo)，不少地區(qū)的調(diào)控力度較大。同時(shí)，土地市場(chǎng)逐漸恢復(fù)，供給端逐步改善。但從需求端看，不少購房者的預(yù)期尚未完全改變，觀望情緒依然比較濃厚。
　　廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉對(duì)記者表示，目前，購房者的心態(tài)整體比較謹(jǐn)慎，房地產(chǎn)市場(chǎng)存在有效需求不足的風(fēng)險(xiǎn)。從機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)看，二手房市場(chǎng)成交已經(jīng)開始觸底反彈。新房市場(chǎng)方面，熱點(diǎn)城市的熱點(diǎn)樓盤出現(xiàn)回暖，包括一些高端改善盤。這些樓盤主要滿足的是資產(chǎn)配置、高端改善、小孩上學(xué)等需求。對(duì)于換房和剛需而言，目前帶動(dòng)效應(yīng)仍然有限。
　　李宇嘉認(rèn)為，在“穩(wěn)字當(dāng)頭、穩(wěn)中求進(jìn)”的主基調(diào)下，房地產(chǎn)市場(chǎng)以“保交樓、保穩(wěn)定、保民生”為主要目標(biāo)，樓市會(huì)趨穩(wěn)，但很難有大幅上漲。未來會(huì)有更多城市調(diào)整優(yōu)化政策，包括一些熱點(diǎn)二線城市，但帶動(dòng)的主要是高端改善和部分剛需，樓市需要經(jīng)過一個(gè)較長(zhǎng)時(shí)間的磨底。
　　中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，政策調(diào)整優(yōu)化更多是穩(wěn)定市場(chǎng)，并不鼓勵(lì)投機(jī)和推動(dòng)房?jī)r(jià)大漲。張大偉表示，部分經(jīng)營(yíng)不善的民營(yíng)房企流動(dòng)性依然承壓，高信用評(píng)級(jí)的房企在融資、拿地、銷售等方面的優(yōu)勢(shì)將進(jìn)一步凸顯。房地產(chǎn)行業(yè)洗牌將加快，進(jìn)一步推動(dòng)資金、土地等資源向頭部房企聚攏，憑借強(qiáng)大的資源“護(hù)城河”加上自身的多重優(yōu)勢(shì)，這些企業(yè)有望進(jìn)一步提升銷售規(guī)模和市場(chǎng)份額，迎來更大發(fā)展機(jī)會(huì)。
　　專家同時(shí)提醒，要警惕過度炒作風(fēng)險(xiǎn)，避免出現(xiàn)“一緊就死、一放就炒”的情況。支持合理住房消費(fèi)需求，需要建立科學(xué)完備的政策體系和操作規(guī)范。
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