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多地樓市實(shí)探:銷售“冷熱不均” 房企做“加減法”轉(zhuǎn)型
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  近期發(fā)布穩(wěn)樓市政策的城市數(shù)量持續(xù)增多,政策力度進(jìn)一步加大,主要涉及放松限購(gòu)區(qū)域、降低首付比例、提高公積金提取額度等內(nèi)容。
  隨著政策效應(yīng)逐步顯現(xiàn),樓市成交逐漸復(fù)蘇,同時(shí)土地市場(chǎng)也出現(xiàn)一定程度改善,市場(chǎng)形勢(shì)悄然生變,但多地樓市銷售“冷熱不均”特征明顯。在新的市場(chǎng)形勢(shì)下,房企投資更加謹(jǐn)慎,通過(guò)做“加減法”探索長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展路徑。粗放型發(fā)展房企將面臨更大的生存壓力,具備較強(qiáng)資金實(shí)力和風(fēng)險(xiǎn)管控能力的企業(yè)優(yōu)勢(shì)凸顯。
  “接待量和簽約客戶明顯增多,僅端午假期我們接待的客戶就超過(guò)2000組。”長(zhǎng)沙旭輝德奧上河城章的置業(yè)顧問(wèn)文思思感受到了樓市久違的暖意。
  中國(guó)證券報(bào)記者近期對(duì)長(zhǎng)沙、杭州、南京、北京、天津、燕郊等地樓市調(diào)研發(fā)現(xiàn),隨著穩(wěn)樓市政策落地,市場(chǎng)形勢(shì)悄然生變。多地樓市出現(xiàn)回暖跡象,但“冷熱不均”明顯。同時(shí),購(gòu)房者更加理性,剛性和改善需求逐步釋放,炒房客不斷被擠出,而房企在陣痛中加速轉(zhuǎn)型。
  樓市熱鬧起來(lái)了
  “猶如久旱逢甘霖,新政給市場(chǎng)注入了信心,日均客戶帶看量增長(zhǎng)了76%。”在杭州拱墅區(qū)一家德佑門(mén)店內(nèi),中介吳婷剛接待完客戶,又連忙拿起電話預(yù)約下一波客戶的看房時(shí)間。
  新政落地已滿半個(gè)月,沉寂多時(shí)的杭州二手房市場(chǎng)變得熱鬧起來(lái)。除了中介帶看量增長(zhǎng),二手房成交數(shù)量也出現(xiàn)明顯回升。透明售房網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示,5月杭州二手房網(wǎng)簽約5000套,環(huán)比提升21%。其中,“5·17新政”發(fā)布前日均成交90余套住宅,新政后日均成交超過(guò)180套。
  距離杭州一千公里外的長(zhǎng)沙,不少樓盤(pán)銷售同樣較為紅火。6月4日下午三時(shí),中國(guó)證券報(bào)記者來(lái)到長(zhǎng)沙建發(fā)玖洲和璽營(yíng)銷中心,路邊臨時(shí)劃定的停車區(qū)擠滿了私家車,展廳里看房的客戶和銷售人員來(lái)來(lái)往往,好不熱鬧,F(xiàn)場(chǎng)置業(yè)顧問(wèn)小王告訴記者:“從早上9時(shí)開(kāi)始,來(lái)看房的客戶就沒(méi)停過(guò),我除了中午花10分鐘吃了一口飯,連喝水的時(shí)間也沒(méi)有。5月以來(lái),長(zhǎng)沙樓市情況確實(shí)比之前要好很多!
  在長(zhǎng)沙岳麓區(qū)的一個(gè)改善性樓盤(pán)營(yíng)銷中心,項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商相關(guān)負(fù)責(zé)人李明(化名)告訴記者,長(zhǎng)沙樓市新政出臺(tái)以來(lái),改善性樓盤(pán)的訪客量和銷售量均有提升,5月其公司開(kāi)發(fā)的疊墅樓盤(pán)日均訪客量相比4月增長(zhǎng)一倍!皬某山涣縼(lái)看,5月銷售環(huán)比增長(zhǎng)三成左右,銷售群里成交喜報(bào)沒(méi)停過(guò)。”李明說(shuō)。
  樓市轉(zhuǎn)暖的背后是需求逐步釋放,但中國(guó)證券報(bào)記者調(diào)研發(fā)現(xiàn),多數(shù)購(gòu)房者心態(tài)更加理性,對(duì)房屋價(jià)格更加敏感,不會(huì)盲目追高。同時(shí),無(wú)論新房還是二手房,購(gòu)房者對(duì)房屋品質(zhì)以及配套、服務(wù)等方面均有更高的要求。
  “目前市場(chǎng)上房源充足,盡管自己是剛需,但不會(huì)倉(cāng)促去購(gòu)房,還要多看看,只有房子的品質(zhì)和價(jià)格都合適才會(huì)購(gòu)買(mǎi)!痹诤贾菀患一ヂ(lián)網(wǎng)公司工作的王珊對(duì)記者說(shuō)。
  機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示,今年5月杭州十區(qū)新增掛牌量達(dá)到9609套,相比去年5月的2701套增長(zhǎng)256%,環(huán)比今年4月的7238套增長(zhǎng)33%。同時(shí),二手房掛牌價(jià)下行,與新房的價(jià)差收窄。以未來(lái)科技城的陽(yáng)光城未來(lái)悅max小區(qū)為例,該小區(qū)5月下旬成交了2套房,均價(jià)為54830元/平方米,而之前掛牌價(jià)曾高達(dá)90000元/平方米。
  穩(wěn)樓市政策效果顯現(xiàn),但從全國(guó)范圍看存在“冷熱不均”現(xiàn)象,“南熱北冷”的情況仍在延續(xù)。
  相比南方眾多地區(qū)樓市回暖,北京以及環(huán)京等地區(qū)成交整體較為冷清。比如,天津盡管接連出臺(tái)穩(wěn)樓市政策,但成交仍然較為低迷。深耕環(huán)京區(qū)域的一家民營(yíng)房企負(fù)責(zé)人李衛(wèi)(化名)對(duì)中國(guó)證券報(bào)記者表示,上半年受疫情等因素影響,房企銷售情況整體不太樂(lè)觀。環(huán)京市場(chǎng)受北京樓市影響較大,上半年北京樓市整體較為冷清,環(huán)京市場(chǎng)成交也不太樂(lè)觀,距離疫情之前的水平還有差距。
  即便是樓市回暖的區(qū)域,同樣存在“冷熱不均”的情況。某民營(yíng)房企客戶和市場(chǎng)研究資深人士周榮飛對(duì)記者坦言,盡管5月長(zhǎng)沙樓市成交量環(huán)比增長(zhǎng)15%左右,但購(gòu)房者需求主要集中在主城區(qū)的一些配套較為完善、品質(zhì)較高的項(xiàng)目,近郊和遠(yuǎn)郊項(xiàng)目的銷售速度并沒(méi)有提升太多。以長(zhǎng)沙北辰某項(xiàng)目為例,周榮飛介紹,該項(xiàng)目3月和4月成交量慘淡,5月雖有提升,但成交量?jī)H15套,仍未達(dá)到正常水平。
  中國(guó)證券報(bào)記者在南京調(diào)研時(shí)發(fā)現(xiàn),5月南京全市約40次開(kāi)盤(pán),分布于城南、城北、江北、江寧等多個(gè)板塊。除了河西、南部新城、燕子磯等頭部板塊的一些樓盤(pán)熱度較高,多數(shù)樓盤(pán)銷售數(shù)據(jù)平平,開(kāi)盤(pán)后只賣了兩三成。比如,雨花軟件谷樓盤(pán)中鐵龍湖·宸閱府,據(jù)網(wǎng)上房地產(chǎn)數(shù)據(jù),項(xiàng)目5月26日加推了132套房源,截至目前去化不足一成。
  房企謹(jǐn)慎轉(zhuǎn)型
  6月8日下午,長(zhǎng)沙萬(wàn)科瑧灣匯的建筑工地一派繁忙景象,工人正在加緊趕工,鋼鐵敲擊聲、電焊吱吱聲隨處可聞。與之形成鮮明對(duì)比的是,長(zhǎng)沙高鐵新城的一個(gè)樓盤(pán)建設(shè)現(xiàn)場(chǎng),除了零星幾個(gè)工人,冷冷清清,基本處于停工狀態(tài)。
  “這其實(shí)就是房企目前的一個(gè)寫(xiě)照!眹(guó)內(nèi)一家大型房企負(fù)責(zé)人告訴中國(guó)證券報(bào)記者,一些粗放型發(fā)展的房企將面臨更大的資金和生存壓力,具備優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目、較強(qiáng)資金實(shí)力和風(fēng)險(xiǎn)防控能力,注重內(nèi)部運(yùn)營(yíng)管理的優(yōu)秀企業(yè)才能存活。
  多位接受記者采訪的行業(yè)人士表示,政策提振了市場(chǎng)信心,但對(duì)于房企而言,擺在面前的仍有兩大難題:短期債務(wù)的“燃眉之急”、探索全新市場(chǎng)環(huán)境下的可持續(xù)發(fā)展模式。隨著供求關(guān)系發(fā)生變化,“高負(fù)債-高周轉(zhuǎn)”的粗放型地產(chǎn)發(fā)展模式已經(jīng)成為歷史,房企需要探索長(zhǎng)遠(yuǎn)的發(fā)展路徑,從嚴(yán)重依賴資源模式向管理提質(zhì)增效模式轉(zhuǎn)型。
  “除了投資更加謹(jǐn)慎科學(xué),很多房企通過(guò)做‘加減法’來(lái)梳理更合適的發(fā)展路徑!鼻笆鲐(fù)責(zé)人說(shuō),如何在變革的陣痛中維持良好的盈利能力、穩(wěn)健發(fā)展,是房企面臨的重要課題。
  以泰禾為例,面對(duì)多輪債務(wù)違約以及停工等連鎖反應(yīng),泰禾集團(tuán)“斷臂”自救,重新確定“小而精”的戰(zhàn)略定位,不再追求全國(guó)性的擴(kuò)張,在戰(zhàn)略布局上進(jìn)行收縮,僅深耕“北、上、廣、深”等9個(gè)重點(diǎn)城市;不再過(guò)于追求規(guī)模擴(kuò)張,而是將規(guī)模穩(wěn)定在300億元左右,并在此基礎(chǔ)上爭(zhēng)取利潤(rùn)最大化。
  萬(wàn)科規(guī)劃的路徑則是“止跌企穩(wěn),穩(wěn)中提升”。根據(jù)萬(wàn)科披露的最新戰(zhàn)略,房產(chǎn)開(kāi)發(fā)仍是萬(wàn)科最主要的業(yè)務(wù),但拿地模式從分散改為集中管控,額度不再做切分,統(tǒng)一進(jìn)行總體把握。同時(shí),提高對(duì)項(xiàng)目盈利水平以及操盤(pán)團(tuán)隊(duì)能力的要求。這些舉措將轉(zhuǎn)化成實(shí)實(shí)在在的盈利貢獻(xiàn),通過(guò)管理紅利來(lái)提高整體回報(bào)。
  旭輝地產(chǎn)在2021年業(yè)績(jī)說(shuō)明會(huì)上明確提出,要加大力度推進(jìn)輕資產(chǎn)模式,以物業(yè)管理、商業(yè)地產(chǎn)、長(zhǎng)租公寓和代建業(yè)務(wù)為重點(diǎn)發(fā)展方向。
  值得關(guān)注的是,受政策利好推動(dòng),目前標(biāo)桿房企銷售情況已出現(xiàn)回暖跡象。申港證券研報(bào)數(shù)據(jù)顯示,今年5月,前50房企權(quán)益銷售額整體同比下降52%。不過(guò),5月銷售額環(huán)比普遍上升,且同比降幅較4月有所收窄。其中,前10房企銷售額環(huán)比增長(zhǎng)11%,月度同比跌幅收窄1個(gè)百分點(diǎn),前50房企銷售額環(huán)比增長(zhǎng)24%,月度跌幅收窄6個(gè)百分點(diǎn)。龍頭房企優(yōu)勢(shì)明顯。
  中國(guó)證券報(bào)記者從多家房企了解到,隨著全國(guó)統(tǒng)一預(yù)售資金監(jiān)管政策落地、地方政府和主要金融機(jī)構(gòu)對(duì)房企定點(diǎn)幫扶、監(jiān)管機(jī)構(gòu)支持優(yōu)質(zhì)民營(yíng)企業(yè)發(fā)債等系列舉措的推進(jìn),優(yōu)質(zhì)房企特別是民營(yíng)企業(yè)的資金環(huán)境正在逐步改善。據(jù)了解,5月以來(lái)發(fā)債房企明顯增多。5月20日,中國(guó)銀行間市場(chǎng)交易商協(xié)會(huì)官方平臺(tái)顯示,遠(yuǎn)洋集團(tuán)擬定向發(fā)行2022年至2024年度債務(wù)融資工具,金額為30億元。此外,龍湖、美的置業(yè)、碧桂園和新城控股等房企也有不同規(guī)模的發(fā)債計(jì)劃。
  需求待進(jìn)一步釋放
  2022年以來(lái),約150個(gè)城市發(fā)布穩(wěn)樓市新政,從三四線城市擴(kuò)展至二線城市。同時(shí),政策力度逐漸加大,涉及限購(gòu)、限貸、限售等核心內(nèi)容。專家認(rèn)為,在信貸端放松、限購(gòu)端利好政策不斷出臺(tái)的當(dāng)下,多地樓市能否扭轉(zhuǎn)下行趨勢(shì)仍有待考驗(yàn)。
  李衛(wèi)告訴中國(guó)證券報(bào)記者,房地產(chǎn)市場(chǎng)的熱度由供給端和需求端共同決定。近期,各地陸續(xù)推出穩(wěn)樓市新政,包括首付降到20%、放松限購(gòu)區(qū)域界定這些關(guān)鍵指標(biāo),不少地區(qū)的調(diào)控力度較大。同時(shí),土地市場(chǎng)逐漸恢復(fù),供給端逐步改善。但從需求端看,不少購(gòu)房者的預(yù)期尚未完全改變,觀望情緒依然比較濃厚。
  廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉對(duì)記者表示,目前,購(gòu)房者的心態(tài)整體比較謹(jǐn)慎,房地產(chǎn)市場(chǎng)存在有效需求不足的風(fēng)險(xiǎn)。從機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)看,二手房市場(chǎng)成交已經(jīng)開(kāi)始觸底反彈。新房市場(chǎng)方面,熱點(diǎn)城市的熱點(diǎn)樓盤(pán)出現(xiàn)回暖,包括一些高端改善盤(pán)。這些樓盤(pán)主要滿足的是資產(chǎn)配置、高端改善、小孩上學(xué)等需求。對(duì)于換房和剛需而言,目前帶動(dòng)效應(yīng)仍然有限。
  李宇嘉認(rèn)為,在“穩(wěn)字當(dāng)頭、穩(wěn)中求進(jìn)”的主基調(diào)下,房地產(chǎn)市場(chǎng)以“保交樓、保穩(wěn)定、保民生”為主要目標(biāo),樓市會(huì)趨穩(wěn),但很難有大幅上漲。未來(lái)會(huì)有更多城市調(diào)整優(yōu)化政策,包括一些熱點(diǎn)二線城市,但帶動(dòng)的主要是高端改善和部分剛需,樓市需要經(jīng)過(guò)一個(gè)較長(zhǎng)時(shí)間的磨底。
  中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為,政策調(diào)整優(yōu)化更多是穩(wěn)定市場(chǎng),并不鼓勵(lì)投機(jī)和推動(dòng)房?jī)r(jià)大漲。張大偉表示,部分經(jīng)營(yíng)不善的民營(yíng)房企流動(dòng)性依然承壓,高信用評(píng)級(jí)的房企在融資、拿地、銷售等方面的優(yōu)勢(shì)將進(jìn)一步凸顯。房地產(chǎn)行業(yè)洗牌將加快,進(jìn)一步推動(dòng)資金、土地等資源向頭部房企聚攏,憑借強(qiáng)大的資源“護(hù)城河”加上自身的多重優(yōu)勢(shì),這些企業(yè)有望進(jìn)一步提升銷售規(guī)模和市場(chǎng)份額,迎來(lái)更大發(fā)展機(jī)會(huì)。
  專家同時(shí)提醒,要警惕過(guò)度炒作風(fēng)險(xiǎn),避免出現(xiàn)“一緊就死、一放就炒”的情況。支持合理住房消費(fèi)需求,需要建立科學(xué)完備的政策體系和操作規(guī)范。
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